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Vermietung von Immobilien samt Einrichtung

Die Vermietung der Einrichtung einer Immobilie ist im Regelfall eine unselbständige Nebenleistung und damit ebenfalls umsatzsteuerfrei, wenn die Immobilie steuerfrei vermietet ist.

Die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien ist von der Umsatzsteuer befreit, sofern der Eigentümer nicht an einen Unternehmer vermietet und zur Umsatzsteuer optiert. Bisher ging die Finanzverwaltung davon aus, dass sich diese Steuerbefreiung in der Regel nicht auf mitvermietete Einrichtungsgegenstände erstreckt. War die Einrichtung Teil der Vermietung, nahm das Finanzamt an, dass dessen Vermietung eine eigenständige Leistung ist, die in jedem Fall der Umsatzsteuer unterliegt.

Im Fall eines mit Inventar verpachteten Pflegeheims hat der Bundesfinanzhof allerdings 2015 entschieden, dass die Steuerbefreiung auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude umfasst, sofern die Vermietung auf Dauer angelegt ist. An der Umsatzsteuerpflicht von Hotelübernachtungen und anderen kurzfristigen Mietverhältnissen mit Fremden ändert das Urteil also nichts. Bei einer längerfristigen Vermietung meint der Bundesfinanzhof aber, dass Leistungen, die für die Nutzung der gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, mit der Vermietung untrennbar verbunden sein können und dann mit dieser eine einheitliche Leistung bilden.

Dieser Auffassung hat sich die Finanzverwaltung nun angeschlossen. Das Bundesfinanzministerium hat den Umsatzsteuer-Anwendungserlass entsprechend geändert und festgelegt, dass sich die Steuerbefreiung in der Regel auch auf mitvermietete oder mitverpachtete Einrichtungsgegenstände erstreckt, z. B. auf das bewegliche Büromobiliar. Diese Änderung bezieht sich allerdings nur auf Einrichtungsgegenstände.

Die Vermietung oder Verpachtung von Betriebsvorrichtungen ist selbst dann weiterhin steuerpflichtig, wenn diese wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind, weil dies im Gesetzt ausdrücklich so geregelt ist. Was als Einrichtungsgegenstand und was als Maschine oder Betriebsanlage zählt, hängt oft vom Einzelfall ab. Laut dem Anwendungserlass gehören zu den Betriebsvorrichtungen alle Anlagen, die in besonderer und unmittelbarer Beziehung zu dem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, also Anlagen, durch die das Gewerbe unmittelbar betrieben wird.

Dass die Finanzverwaltung die Ansicht des Bundesfinanzhofs übernommen hat, ist in der Regel eine Vereinfachung, weil die Aufteilung nach steuerpflichtigen und steuerfreien Vermietungsumsätzen entfällt. Wenn der Vermieter nicht zur Umsatzsteuer optiert, die Einrichtung aber trotzdem steuerpflichtig vermieten möchte, um den Vorsteuerabzug daraus geltend zu machen, lässt sich das möglicherweise über getrennte Verträge mit unterschiedlichen Bedingungen realisieren. Als alleinstehende Leistung ist die Vermietung des Inventars nicht von der Steuerbefreiung für Immobilien erfasst.

Unabhängig von der möglichen Gestaltung künftiger Mietverhältnisse ist die geänderte Handhabung für alle bestehenden Mietverhältnisse, in denen Gebäude und Inventar zusammen vermietet werden, in allen offenen Fällen verbindlich anzuwenden. Für Umsätze, die vor dem 1. Januar 2018 ausgeführt werden, akzeptiert das Finanzamt jedoch auch die bisherige Handhabung, bei der Leistungen als umsatzsteuerpflichtig behandelt werden.

Vermieter müssen daher an die Berichtigung einer Dauerrechnung denken, sofern das Mietverhältnis per Dauerrechnung abgerechnet wird. Ohne die Berichtigung haftet der Vermieter sonst für einen unrichtigen Umsatzsteuerausweis. Daneben ist durch die Änderung möglicherweise eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs notwendig, weil bei der umsatzsteuerfreien Vermietung kein Anspruch mehr auf Vorsteuerabzug besteht. Die Vorsteuerberichtigung ist jedoch nur dann notwendig, wenn die auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines einzelnen Wirtschaftsguts entfallende Vorsteuer 1.000 Euro übersteigt. Diese Grenze dürften die meisten Einrichtungsgegenstände nicht erreichen.